每一次出新规，拉长时间线，我们可以把它当作一个政策节点来分析，用以解读后续市场的走向
但要说感受新规的力量，最直接的方式还是扔掉报表
去一线看看购房者真实的情绪
2026年2月25日，上海出台了“新七条”楼市新政
政策涵盖限购、公积金、税费等多个维度
力度可能算不上历史最强，但是从结构完整性来看，绝对是一次标志性的发展里程碑
上海调控的重点始终都在：通过调控，完成整体的供需关系匹配
但在文件发布后的头两天，由于是工作日，市场的反馈更多停留在热线咨询量和线上讨论的热度上
真正的考验，是紧随其后的那个周末
我选择了三个预期会有明显变化的板块：承接刚需外溢的青浦新城、中产聚集地闵行古美、内环核心虹口曲阳
跑了一遍下来，最深的感受是：新规的发力点，终究还是在人心
01、从观望走向行动：带看量的直观猛增
新政后的周末简直就是为了验证新政威力而存在
中介的喜报是在朋友圈刷屏
周六调班，属于工作日，带看量按理说会很小
周天，上海下起了瓢泼大雨，这种天气在上海中介的过往经验里，通常意味着门店会相对清闲，客户会改期
但这个周末，真的不一样
在青浦新城的链家门店，早上九点开门没多久，就有没预约的客户直接上门，要求帮忙挑选合适的二手房带看
“之前工作日大家都上班，哪有空来看房？但这周调休的周六，加上这个周末下大雨都要来看房，我一下午就有3组带看，明显感觉到想买房的，起码说愿意了解看房的人是真的变多了。”店里的经纪人说，而后又补充：“这种情况在以往的工作日几乎是没有的”
不仅仅是看房的人多了，刚需和置换的人都在看房
为了验证这个体感的普遍性，我们还找了一家根植于本地多年的小中介公司
体感则有一个微妙的不同
这家小公司的老板表示新政没有任何影响
而产生这种差异的原因其实来自于服务对象的不同
来链家找房看房的最近多是社保刚满一年，或是社保时间比较久大约7年左右的外地人口，而本地中介则是做熟人生意
这就倒是体感差距有明显的差异，也就意味着像青浦这样的刚需供应集中地
主要的客户还是外地需要上车的用户
而且这一波刚需的底色，比想象中更坚韧
在闵行古美，如果是在上个周天去门店找人，那基本要扑空
因为这一天人都出去带看了，基本都在线上约满了
古美属于闵行中环，但靠近外环，又是一个居住基础设施比较完善的板块
且内部不同房龄、不同面积、不同总价的房子结构比较完整，刚需和置换都能满足
根据门店中介的说法：“这一块，买了卖，卖了买都是很常见的事，新政出来之后这个周末来看房的，不管是改善的还是刚需上车的人都很多”
很多原本不够资格的刚需现在能买了，还有周边板块置换过来的，基本都挤在了这个周末
虹口曲阳路的情况类似
这里的带看量猛增，但逻辑又有所不同
跑了两三个中介门店，介绍房子出奇地一致
不再是单纯地喊“性价比”“已经到历史最低点，适合购买了”
而是直接打开窗户说亮话——你想投资吗？
这附近最近成交的，急于成交，想赶紧看房下定的是200万以下的“投资房”
这一类房产不仅在春节前开始明显房价抬头，大部分总价上涨了25%左右
2月28号挂出的一套略低于同户型平均成交价的小户型，3月2号已成交，仅两天
总的来说
不管是外环外，中环附近还是内环，刚需以及置换，自住以及投资，快速下定不好说，但是从观望走向行动，积极看房的人大幅增加已成事实
02、利好的不只是刚需：分层传导的市场情绪
之前我们提过：这次新政，调控没有一条是针对户籍的
不再给外地来购房设置门槛
本质上更好的夯实改善甚至塔尖需求的补足
所以从刚需传导到市场末端，情绪必然会产生链条式的分层
成交量证明了这一点
对于外环外的青浦新城，刚需的情绪确实是最重要的
权衡的是房子总价和的生活成本
在看房的人群里，有一对小夫妻，在虹桥枢纽上班，男的负责开车，女的算账
他们告诉中介，之前一直不敢买，是因为经历了2021年以来的普降，总觉得自己买完就会被“背刺”；但这次出来看，发现房价似乎已经跌得差不多了，加上新政的公积金贷款稍微放宽了，自己的积蓄够得上首付，他们觉得差不多了“哪怕不涨，自己住也不亏，总比一直交房租好。”
这种心态的转变，是刚需从观望走向行动的关键一跃
对于中环附近的闵行古美，这里是成熟的居住区，配套好、城市界面还算比较新
这里聚集的是一批“真正的刚需”
他们可能在上海多年，一直租房或住在父母家，手里攒了些钱，但够不上内环的豪宅
对他们来说，古美是一个性价比不错的选项，面积不算太小，能住，总价可控
中介提到在这一块买房的年轻人的一个心态：“买这里，考虑的是8到10年后置换不会太难。现在上车，算是给生活一个锚点，月供压力比想象中小，以后出手，至少比远郊盘流动性好。总的来说，这个板块买了卖，卖了买真是挺常见的”
这是典型的理性刚需，算的不是涨多少，而是跌的概率和置换的难易度
而对于内环的虹口曲阳，情况更复杂
这一轮的新政有个很大的特点是：无论户籍，不分内外环，只要是个税社保能达到一年，到哪都可以买
这个板块，刚需也有，但是投资客，甚至是外地投资客都多了起来
有些在上海都没有自住的用房，买了曲阳路、临平路的老破小考虑的都已经是3的租售比，比放在银行划算
选择合理利用购房资格，投入地产，求个长期稳定现金流回报的人还真不少
信息源：链家
当然，当下的老破小投资主力还得是手握现金，不知道放哪的拆迁户
虹口某中介门店的店长透露，这两天接待的客户里，有几个是动迁户；“他们不纠结，看的房子总价不高，租金回报算得过来，就直接下手了”
他们更看中的是相对保值和长期的周边环境
新政给他们最大的信号是：政府稳房价的决心看到了，大降的趋势应该已经过去
那有收益比放在银行好，为何不下手？
刚需推动改善，楼市企稳，信心增加，市中心老破小租金回报率也顺势企稳
整个链条就这样转动起来
03、流动的关键：置换意愿和刚需上车意愿的拉扯
我们一直强调，当下的二手市场的关键词就是流动性
新政激活了底层购买力，但市场的核心痛点，依然是置换
逛一遍中介市场，多了解一下房东的心态和议价意愿，再回头看看挂牌价到成交价的实际差额
就能体会到这一次的置换在市场上，直接影响成交的是刚需和置换意愿的较量
在青浦、闵行这些板块，置换的逻辑大多还在本板块或相邻板块进行
原因很简单：置换成本相对较低，而且对周边环境熟悉
一个住在青浦老城的人，想换到青浦新城的次新房，他最关心的是自己手里的老房子能不能卖掉，卖掉之后自己又要添多少钱
这就出现了一个有意思的现象
撤牌增加，在这三个板块都出现了
为什么撤牌？不是因为不想卖了，而是因为纠结
一位闵行古美的房东告诉中介，他想置换一套更大的三房，但手头这套两房，如果现在卖出的价格太低，那置换的成本就会大幅升高，相当于两头亏
这种“不值当”的心理，让不少人选择暂时撤牌，尽管确实想换个大房子住，但是如果价格太低了，还是不大舍得
而且新政又让很多人看到了希望，当下不割肉甩卖，之后还有机会
比如古美小区的近期挂牌量明显下降
同时，支持置换的刚需体量也在变大，更加不用着急了
社保年限缩短到一年，给了很多购房者和房东商量的空间
“有些客户社保还没满一年，就跟房东商量先下定，满了再过户。”这种条件的放宽，让基数变大，也让不少房东看到了置换窗口正在打开
另外，议价空间正在被压缩
闵行古美，一位中介坦言，现在谈价格比以前难了。“上个月还能谈个5%，现在业主看你真想买，2%都费劲。房子质量好，维护比较好的，一看想买的人多，竞争的人多，加点价格买的都有。”
议价空间压缩的另一端，是置换愿望的上升
“也有愿意谈的，现在愿意谈的要么是急着用钱的，要么就是急于置换的，另一头基本都看好了置换哪套房，就等钱换房呢”
这背后还有一个问题，成交的另一端其实在考验刚需人群的上车决心
即使公积金贷款额度确实增加了，但购房者因此提高预算的并不多
大家依然在量力而行，预算的决定性因素依旧是对未来收入的一个预期
房东也同样在意卖房的收入对自己购买改善房的贡献率思来想去，也在算账未来的收入和置换后的生活压力变化
这种微妙的拉扯，构成了当下市场流动的底色
一句话总结：
新政后，刚需想上车的人、想要拼一把改善的人都在增加，但同时对价格的敏感也逐渐紧张
04、情绪起来了，春天还会远吗？
楼市的底层逻辑，说到底还是信心
我们去年预测今年楼市会回暖的时候，提到一个重要指标就是刚需开始买房了
而当下，刚需人群的画像其实也有一定的变化：
现在的刚需，或许不再是人们传统认知中的年轻白领，而是那些在上海打拼多年、突然发现月供和租金差不多的“新上海人”
他们买的是市中心的老破小，或者外环外的地铁房，总价低，首付少，但对价格的敏感度极高，也正是因为他们觉得“值了”，才意味着价格真的跌到了他们的心理价位
去调研之前先看了一下数据，新政后的2月26日至28日，成交量呈现“三连涨”，分别为594套、619套、839套
图源：雪球网·风财讯
同时，截至3月2日，上海二手房总挂牌笔数较2月初减少了1.6万余笔
这意味着在新增挂牌的同时，消化和去化的速度也在加快
这一波刚需的入场，补上的正是楼市金字塔最底层的流动性
底层活了，上层才有置换的可能
最后，免不了俗，在走访的末尾，问了每一位聊过的中介同一个问题：“你觉得接下来成交量还会涨吗？”
听到最多的，是一种克制住欣喜的表达：“这哪儿知道呢？但是3月份的数据拉出来，大家就都清楚了。”
再追问一句：“那你估算呢？”
他们大多会笑一下，压低声音说：“那肯定还是好看的”
那，就让我们一起等等，看看3月的数据是否如大家所愿
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